最近有不少房地產(chǎn)企業(yè)向筆者咨詢?nèi)绾握�確處理結(jié)轉(zhuǎn)收入的財稅問題，尤其是如何進行會計分錄。筆者結(jié)合案例闡述了房地產(chǎn)企業(yè)結(jié)轉(zhuǎn)收入的財稅處理，以減少稅收風(fēng)險的發(fā)生。

案例：

某城區(qū)新銳置業(yè)有限公司，增值稅一般納稅人，成立于2017年2月，繳納地價款1.328億元，占地面積20萬平方米，開發(fā)建設(shè)宏達住宅項目，可銷售建筑面積平方米。2018年8月取得《商品房預(yù)售許可證》，2021年1月一期開發(fā)項目業(yè)主已入住，建筑面積平方米(當(dāng)期在售房地產(chǎn)項目建筑面積)。1月份銷售收入從預(yù)收賬款科目結(jié)轉(zhuǎn)502，341，685元，結(jié)轉(zhuǎn)后預(yù)收賬款科目無余額，允許抵扣的稅額為人民幣。該企業(yè)增值稅扣繳率為3，土地使用稅稅率為5元/平方米，土地增值稅扣繳率為2，土地增值稅未達到清算條件。如果不考慮其他因素，如何正確處理增值稅、土地使用稅、土地增值稅，結(jié)轉(zhuǎn)收入的會計分錄？

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一.增值稅

根據(jù)《關(guān)于發(fā)布〈房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目增值稅征收管理暫行辦法〉的公告》第十四條(20年第18號公告，以下簡稱18號公告)的規(guī)定，一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，適用一般計稅方法的，按照《營業(yè)稅改征增值稅試點實施辦法》(財稅〔2016〕36號)文件規(guī)定執(zhí)行。第四十五條規(guī)定的納稅義務(wù)發(fā)生時，應(yīng)按照當(dāng)期銷售額和適用稅率11計算當(dāng)期應(yīng)納稅額，扣除預(yù)繳的稅款后，向主管稅務(wù)機關(guān)申報納稅。未預(yù)繳的稅款可結(jié)轉(zhuǎn)下期繼續(xù)抵扣。這種情況下的應(yīng)交增值稅=應(yīng)交增值稅-預(yù)繳增值稅。根據(jù)18號公告第十條的規(guī)定，一般納稅人以預(yù)收款方式銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，應(yīng)在收到預(yù)收款時，按照3%的稅率預(yù)繳增值稅。

18號公告第十一條規(guī)定，預(yù)繳稅金按照下列公式計算：

預(yù)繳稅金=預(yù)繳稅金(1適用稅率或征收率)3。適用一般計稅方法的，按適用稅率11計算；適用簡易計稅方法的，按照5的征收率計算。本案按照適用稅率9計算，預(yù)繳增值稅=502341685 (19) 3=(元)。

預(yù)付增值稅的會計分錄為(單位：元，下同):

借：應(yīng)交稅金——預(yù)付增值稅。

貸：銀行存款

根據(jù)《試點實施辦法》(20年第18號公告，以下簡稱18號公告)第四條規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人(以下簡稱一般納稅人)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，應(yīng)按一般計稅方法納稅，銷售額按取得的總價和價外費用，扣除當(dāng)期銷售的房地產(chǎn)項目對應(yīng)的土地價款余額計算。銷售量的計算公式如下：

銷售額=(總價及價外費用-當(dāng)期允許抵扣的地價)(1 11)。18號公告第五條規(guī)定，當(dāng)期允許扣除的地價，按照下列公式計算：

當(dāng)期允許扣除的土地價款=(當(dāng)期待售房地產(chǎn)項目建筑面積待售房地產(chǎn)項目建筑面積)已支付的土地價款。

本期銷售的房地產(chǎn)項目建筑面積，是指本期申報的增值稅銷售額對應(yīng)的建筑面積。房地產(chǎn)項目的實用建筑面積是指房地產(chǎn)項目的總實用建筑面積，不包括銷售房地產(chǎn)項目時未單獨計價結(jié)算的配套公共設(shè)施的建筑面積。土地有償使用費是指由政府、土地管理部門或政府委托的征收土地價款的單位直接支付的土地價款。

允許的土地價格

1月銷售額=(總價及價外費用-當(dāng)期允許抵扣的地價) (19)=() (19)=(元)

1月應(yīng)交增值稅=銷項稅額-進項稅額= 9=(元)，

1月應(yīng)交增值稅=預(yù)繳增值稅=(元)。

結(jié)轉(zhuǎn)收入會計分錄如下：

借方：預(yù)收賬款502341685

貸款：主營業(yè)務(wù)收入

應(yīng)交稅金——應(yīng)交增值稅(銷項稅額)[502341685(19)9]

根據(jù)《關(guān)于發(fā)布〈房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目增值稅征收管理暫行辦法〉的公告》的規(guī)定(財稅[2016]22號)，允許企業(yè)扣除相關(guān)成本和費用的銷售額。納稅義務(wù)發(fā)生時，借記“3354應(yīng)交增值稅應(yīng)交稅金(銷項稅額抵扣)”科目，貸記“主營業(yè)務(wù)成本”科目。

允許扣除地價對應(yīng)的稅額所涉及的會計分錄有：

借方：應(yīng)交稅金——應(yīng)交增值稅(銷項稅額抵扣)

貸款：主營業(yè)務(wù)成本

第二，土地使用稅

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一般要經(jīng)歷前期準(zhǔn)備、建設(shè)和銷售房地產(chǎn)三個階段。在前期準(zhǔn)備和建設(shè)階段，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)按占用土地面積全額繳納土地使用稅。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在銷售房地產(chǎn)階段，應(yīng)當(dāng)從房屋交付使用后的第二個月起，降低土地使用稅的計稅依據(jù)，但土地使用稅應(yīng)當(dāng)按照未交房房地產(chǎn)和已交房房地產(chǎn)的建筑面積比例計算。被征用的未開發(fā)土地應(yīng)全額征收土地使用稅。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自全部房屋交付后的次月起不再繳納開發(fā)用地土地使用稅，稅額為零。本案中，房地產(chǎn)項目的可售建筑面積為平方米，當(dāng)期銷售的房地產(chǎn)項目的建筑面積為平方米。次月即2021年2月應(yīng)減少平方米數(shù)，即[(200000/) ]，2021年2月應(yīng)申報繳納土地使用稅=() 5=(元)。

計提土地使用稅的會計分錄為：

借：稅和附加費

貸：應(yīng)交稅費——應(yīng)交土地使用稅

繳納土地使用稅元的會計分錄為：

借：應(yīng)交稅費——應(yīng)交土地使用稅

貸款：銀行存款

三。土地增值稅

本案中，土地增值稅沒有達到清算條件，只能先行征收土地增值稅。根據(jù)《財政部關(guān)于印發(fā)〈增值稅會計處理規(guī)定〉的通知》規(guī)定》(20、70號公告)，房地產(chǎn)企業(yè)以預(yù)繳稅金方式銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目的，可以按照以下方法計算土地增值稅預(yù)繳計征依據(jù)：土地增值稅預(yù)繳計征依據(jù)=預(yù)繳款-應(yīng)預(yù)繳增值稅。

在這種情況下，土地增值稅的征收基數(shù)=502341685 (19)=(元)

土地增值稅稅前金額= 2=(元)。

繳納預(yù)征土地增值稅的會計分錄如下：

借：應(yīng)交稅費——預(yù)繳土地增值稅

貸款：銀行存款

本文作者為李學(xué)樂家，作者單位為五河縣稅務(wù)局。本文僅供一般參考，不視為正式、會計、稅務(wù)或其他建議。我們不能保證這些材料在未來仍然準(zhǔn)確。在未仔細(xì)考慮相關(guān)情況并獲得適當(dāng)?shù)膶�業(yè)建議之前，任何人不得根據(jù)內(nèi)容行事。本期轉(zhuǎn)載文章僅供學(xué)術(shù)交流。文章或資料的原創(chuàng)版權(quán)歸原作者或原著作權(quán)人所有，我們尊重版權(quán)保護。如果您有任何問題，請聯(lián)系我們。謝謝大家！