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　　針對(duì)土地權(quán)屬調(diào)查的通知，需要

　　出席指界人攜帶證件：

　　1.單位法人應(yīng)攜帶法人身份證明、法人身份證原件及復(fù)印件、土地證原件及復(fù)印

　　件、單位組織機(jī)構(gòu)代碼證原件及復(fù)印件；單位法人無(wú)法出席的可委托他人出席指界，

　　受委托人應(yīng)額外攜帶指界委托書、受委托人身份證原件及復(fù)印件。

　　2.戶主應(yīng)攜帶身份證、戶口簿、土地證、房產(chǎn)證、如有房屋發(fā)生買賣關(guān)系的，請(qǐng)

　　攜帶買賣協(xié)議（以上證件均要求原件及復(fù)印件）

　　。

　　1、權(quán)屬調(diào)查。對(duì)宗地權(quán)屬及其所在位置、界址、數(shù)量、用途和等級(jí)等情況調(diào)查。即在現(xiàn)場(chǎng)查實(shí)、查清相鄰權(quán)屬單位的權(quán)屬關(guān)系，通過(guò)現(xiàn)場(chǎng)認(rèn)定和標(biāo)定土地權(quán)屬界址點(diǎn)、線位置，調(diào)查土地用途。包括現(xiàn)場(chǎng)指界、標(biāo)定宗地界址、繪制宗地草圖、調(diào)查土地用途和等級(jí)、填寫地籍調(diào)查表。2、地籍平面控制測(cè)量。3、地籍勘丈。目的是勘丈每宗土地的權(quán)屬界址點(diǎn)、線、位置、形狀、數(shù)量等基本情況。4、繪制地籍圖。

　　地籍調(diào)查的目的是為了獲取每一宗地的位置、權(quán)屬、界線、數(shù)量、用途、等級(jí)等基本信息，為土地登記提供依據(jù)資料。

　　地籍調(diào)查是土地登記工作中為確定土地權(quán)屬、明析產(chǎn)權(quán)的實(shí)質(zhì)性調(diào)查，其成果資料是保護(hù)土地所有者和土地使用者合法權(quán)益、解決土地產(chǎn)權(quán)糾紛的重要憑據(jù)。同時(shí)，通過(guò)地籍調(diào)查還可全面掌握一個(gè)地區(qū)的土地類型、數(shù)量、分布和利用狀況，以及土地在國(guó)民經(jīng)濟(jì)各部門之間、在各種經(jīng)濟(jì)成分之間的分配情況，從而為建立科學(xué)的土地管理體系，為合理利用和保護(hù)土地，為制定土地利用規(guī)劃、計(jì)劃及有關(guān)政策、實(shí)現(xiàn)耕地總量動(dòng)態(tài)平衡、調(diào)控土地供需、規(guī)范土地市場(chǎng)等提供信息保障。

　　權(quán)籍：土地地籍，不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)之類。

　　土地產(chǎn)權(quán)調(diào)查,又稱土地權(quán)屬調(diào)查（land title investigation），是指清查每宗土地的權(quán)利人、現(xiàn)有權(quán)利和用途，并在現(xiàn)場(chǎng)標(biāo)定宗地界址、位置,繪制互屬調(diào)查草圖,填寫地籍調(diào)查表的工作。

　　當(dāng)今土地產(chǎn)權(quán)調(diào)查的意義：

　　一些地方土地征收十分隨意，根本不考慮土地所有者――農(nóng)民及集體的意愿。因?yàn)楫a(chǎn)權(quán)不明晰，土地資產(chǎn)效益難以體現(xiàn)，土地很難依法依規(guī)有序流動(dòng)，土地利用粗放和浪費(fèi)比比皆是。因?yàn)楫a(chǎn)權(quán)的不明晰，土地供應(yīng)很難體現(xiàn)土地市場(chǎng)的變化，一方面土地閑置，一方面土地需求迫切，加大了土地供需矛真正盾；土地用途管制制度不能夠有效實(shí)施，違法違規(guī)用地難以有效制止。因?yàn)楫a(chǎn)權(quán)不明晰，破壞損毀土地難以有效追究責(zé)任，土地利用的短期行為明顯，土地生態(tài)環(huán)境得不到持續(xù)改善。

　　一、按發(fā)展階段（或者主要功能）劃分為稅收地籍、產(chǎn)權(quán)（法律）地籍、多用途地籍（1）稅收地籍的目的是課稅。內(nèi)容包括納稅人的姓名、土地面積和等級(jí)；通常使用的手段是地塊丈量土壤質(zhì)量產(chǎn)量、收入評(píng)定土地等級(jí)、圖解、解析結(jié)合。（2）產(chǎn)權(quán)或法律地籍 目的是保護(hù)土地的所有制，鼓勵(lì)合法的土地交易 ；內(nèi)容包括宗地界址、界線，土地權(quán)屬、面積、位置、質(zhì)量等；其使用手段為權(quán)屬調(diào)查、地籍測(cè)量，圖解、解析結(jié)合 。（3）多用途地籍 目的是課稅，產(chǎn)權(quán)，土地登記統(tǒng)計(jì)，土地市場(chǎng)，土地規(guī)劃，土地信息庫(kù)等 ；內(nèi)容包括土地位置，宗地界址、界線，權(quán)利人姓名、住址，土地面積、等級(jí)、權(quán)屬性質(zhì)、質(zhì)量等 ；其使用手段為光電，遙感技術(shù)，微縮技術(shù)，計(jì)算機(jī)，網(wǎng)絡(luò)等綜合運(yùn)用；解析為主。 二、按特點(diǎn)和任務(wù)（或者先后時(shí)序）可以劃分為初始地籍、變更（日常）地籍（1）初始地籍 指的是某一時(shí)期，對(duì)縣以上行政轄區(qū)內(nèi)全部土地進(jìn)行全面調(diào)查，并形成初始的地籍圖、冊(cè) 、簿 ；它的作用是用于地籍管理工作的基礎(chǔ)、土地估價(jià)、土地規(guī)劃的依據(jù)。（2）變更地籍（日常地籍）指的是 針對(duì)土地?cái)?shù)量，質(zhì)量，權(quán)屬，分布，使用狀況等的變化，對(duì)初始地籍進(jìn)行的修正，補(bǔ)充和更新 ；其作用是保持地籍信息資料的現(xiàn)勢(shì)性、連續(xù)性 隨時(shí)變更；此外還應(yīng)隨時(shí)調(diào)查、隨時(shí)更新、隨時(shí)登記 。 三、按行政管理層次可劃分為國(guó)家地籍和基層地籍國(guó)家地籍 是指縣級(jí)以上 集體土地所有權(quán)單位的土地和國(guó)有土地的一級(jí)土地使用權(quán)單位的土地，以及農(nóng)村宅基地和鄉(xiāng)鎮(zhèn)村企業(yè)建設(shè)用地等， 主要服務(wù)于土地權(quán)屬的國(guó)家統(tǒng)一管理。基層地籍 是指縣級(jí)（包含）以下 集體土地使用者的土地和國(guó)有土地的二級(jí)使用者的土地， 主要服務(wù)于土地利用或使用的指導(dǎo)和監(jiān)督。四、按地域可劃分為城鎮(zhèn)地籍和農(nóng)村地籍五、按地籍手段和成果形式可劃分為常規(guī)地籍和數(shù)字地籍常規(guī)地籍 一般以過(guò)去通常運(yùn)用的手段和形式來(lái)完成地籍信息的收集、調(diào)查、記載、整理，用常見的形式，即通過(guò)建圖、表、卡、冊(cè)、簿等方式來(lái)表現(xiàn)地籍資料。常規(guī)地籍費(fèi)工費(fèi)時(shí)，成果累贅，應(yīng)用不便，差誤防范困難。數(shù)字地籍 從基礎(chǔ)資料起，用數(shù)字的形式存貯于體積小、重現(xiàn)度高的存貯介質(zhì)中，通過(guò)規(guī)范的程序?qū)崿F(xiàn)整理、分類、匯總及建庫(kù)。無(wú)論圖形資料還是數(shù)字資料，都轉(zhuǎn)化為數(shù)字形態(tài)，從而省略了累贅不便的圖、表、卡、冊(cè)、簿。數(shù)字地籍具有處理能力強(qiáng)、省工節(jié)時(shí)、可以有效防止加工整理誤差、檢索快捷準(zhǔn)確、表現(xiàn)形式生動(dòng)等優(yōu)越性，它代表著地籍現(xiàn)代化的方向。

　　調(diào)查和評(píng)估事項(xiàng)（專業(yè)用語(yǔ)：盡職調(diào)查）包括：

　　1.目標(biāo)公司的產(chǎn)權(quán)證明資料（一般指涉及國(guó)有產(chǎn)權(quán)時(shí)國(guó)資管理部門核發(fā)的產(chǎn)權(quán)證或投資證明資

　　料）；

　　2.目標(biāo)公司的工商注冊(cè)登記資料（包括公司章程、各類出資或驗(yàn)資證明報(bào)告等）；

　　3.有關(guān)目標(biāo)公司經(jīng)營(yíng)財(cái)務(wù)報(bào)表或資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告；

　　4.參與并購(gòu)的中介機(jī)構(gòu)從業(yè)資質(zhì)；

　　5.目標(biāo)公司所擁有的知識(shí)產(chǎn)權(quán)情況；

　　6.目標(biāo)公司重大資產(chǎn)（包括房產(chǎn)、土地使用權(quán)等無(wú)形資產(chǎn)）、負(fù)債或合同事項(xiàng)；

　　7.目標(biāo)公司管理框架結(jié)構(gòu)和人員組成；8.有關(guān)國(guó)家對(duì)目標(biāo)公司的稅收政策；

　　9.各類可能的或有負(fù)債情況（包括各類擔(dān)保、訴訟或面臨行政處罰等事項(xiàng)）；

　　10.其他根據(jù)目標(biāo)公司的特殊情況所需要調(diào)查的特殊事項(xiàng)，如社會(huì)保險(xiǎn)、環(huán)保、不可抗力、可能不需要并購(gòu)方同意就加諸于并購(gòu)方的潛在責(zé)任等。

　　目標(biāo)公司若不反對(duì)并購(gòu)，應(yīng)對(duì)并購(gòu)方盡職調(diào)查持合作態(tài)度，應(yīng)并購(gòu)方要求或依規(guī)定要求的情況下，應(yīng)盡可能地將自身情況，有關(guān)材料、資料、文件等告知或提供給并購(gòu)方。

　　編制會(huì)計(jì)分錄如下：

　　借：無(wú)形資產(chǎn)

　　貸：銀行存款

　　國(guó)有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓應(yīng)注意事項(xiàng)　　1、必要的權(quán)屬調(diào)查和資信能力調(diào)查。轉(zhuǎn)讓合同簽訂之前，要對(duì)轉(zhuǎn)讓方的轉(zhuǎn)讓主體資格進(jìn)行核實(shí)。轉(zhuǎn)讓方須是國(guó)有土地使用證上載明的土地使用者。土地使用者為國(guó)有或集體單位的，應(yīng)提交有資產(chǎn)處分權(quán)的機(jī)構(gòu)出具的同意轉(zhuǎn)讓的證明。轉(zhuǎn)讓方也要認(rèn)真審查受讓方的資信能力，包括銀行資金證明、有無(wú)重大債務(wù)糾紛等，以免造成土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓后資金無(wú)法收回的結(jié)局。　　2、有關(guān)評(píng)估事宜咨詢。根據(jù)法律規(guī)定，國(guó)家控制國(guó)有土地轉(zhuǎn)讓價(jià)格，轉(zhuǎn)讓價(jià)格過(guò)低時(shí)，國(guó)家享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。尤其是轉(zhuǎn)讓方為國(guó)有單位時(shí)，國(guó)有土地及相關(guān)資產(chǎn)須經(jīng)法定估價(jià)機(jī)構(gòu)估價(jià)，并經(jīng)國(guó)土部門予以確認(rèn)。　　3、有關(guān)稅費(fèi)負(fù)擔(dān)的咨詢轉(zhuǎn)讓合同簽訂之時(shí)，雙方應(yīng)對(duì)有關(guān)應(yīng)繳納的稅費(fèi)項(xiàng)目、標(biāo)準(zhǔn)及數(shù)額進(jìn)行咨詢，并對(duì)稅費(fèi)負(fù)擔(dān)問(wèn)題進(jìn)行明確。根據(jù)有關(guān)規(guī)定，稅費(fèi)的計(jì)算依據(jù)一般為土地成交價(jià)，若成交價(jià)格明顯低于正常市場(chǎng)價(jià)的，則應(yīng)以土地評(píng)估價(jià)作為計(jì)算依據(jù)。　　4、關(guān)于國(guó)有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓擔(dān)保問(wèn)題。擬轉(zhuǎn)讓的國(guó)有土地使用權(quán)是否存在瑕疵問(wèn)題，是受讓方必須關(guān)注的重點(diǎn)。轉(zhuǎn)讓合同簽訂之前，必須去國(guó)土部門、房地產(chǎn)主管部門進(jìn)行調(diào)查，核實(shí)有無(wú)抵押與被采取司法限制。鑒于有無(wú)土地權(quán)屬及相關(guān)爭(zhēng)議不易調(diào)查，加之受讓方的履約能力難以判斷，應(yīng)明確雙方相互提供擔(dān)保。國(guó)有土地使用權(quán)設(shè)定抵押后，并非不能轉(zhuǎn)讓。可通過(guò)與抵押權(quán)人協(xié)商，以其他擔(dān)保方式置換或以轉(zhuǎn)讓費(fèi)支付借款的方式解除抵押等方式，實(shí)現(xiàn)轉(zhuǎn)讓目的。　　5、權(quán)屬變更程序與支付轉(zhuǎn)讓價(jià)款的相互制約。因國(guó)有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓須經(jīng)合同簽訂、國(guó)土部門審批、補(bǔ)辦相關(guān)手續(xù)、登記辦證等多個(gè)環(huán)節(jié)，有時(shí)還涉及抵押權(quán)解除等程序，故轉(zhuǎn)讓費(fèi)的支付應(yīng)采用分期付款方式。即根據(jù)轉(zhuǎn)讓程序設(shè)定付款期限與金額，體現(xiàn)相互制約與督促作用，以降低雙方交易風(fēng)險(xiǎn)。　　6、土地用途及相關(guān)用地條件的變更國(guó)有土地轉(zhuǎn)讓往往涉及土地用途變更問(wèn)題，劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓尤為突出。轉(zhuǎn)讓前的土地大多是工業(yè)用地、辦公用地等，轉(zhuǎn)讓后多為商業(yè)或住宅開發(fā)用地，不僅要經(jīng)規(guī)劃部門變更土地用途，補(bǔ)繳土地出讓金，且須繳納相關(guān)配套費(fèi)用。有的雖不改變土地用途，卻需改變出讓合同限定的建筑密度、容積率、綠化率等用地條件。土地用途及相關(guān)條件能否變更、變更程序及費(fèi)用負(fù)擔(dān)應(yīng)在轉(zhuǎn)讓合同中約定清楚。　　7、國(guó)有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的效力及于地上建筑物，無(wú)約定的，推定包含。根據(jù)有關(guān)法律規(guī)定，國(guó)有出讓土地未達(dá)到規(guī)定開發(fā)程度不得轉(zhuǎn)讓，劃撥國(guó)有土地?zé)o地上建筑物不得轉(zhuǎn)讓，故國(guó)有土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓往往是與地上建筑物或附屬物一并轉(zhuǎn)讓。實(shí)踐中，多以轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)為名轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)，地上的建筑物價(jià)值相對(duì)較小，于土地而言不大，并不重視。